El Director de Real Estate de SURA Investments, Felipe Toro, asegura que "el sector inmobiliario ofrece atributos clave como protección contra la inflación, retornos estables y predecibles y una baja volatilidad, que lo convierten en un complemento para fortalecer y equilibrar cualquier portafolio diversificado".
¿Cuáles son las perspectivas que tienen para el sector inmobiliario en América Latina?
El mercado inmobiliario en América Latina continúa enfrentando un entorno desafiante y países como Chile, Perú y Colombia no han sido la excepción. Sin embargo, la situación comienza a mejorar en algunos casos. En Chile, la inflación se encuentra bajo control (alrededor del 4,4% anual) y la tasa de interés ha bajado a 5,0% después de dos recortes en el año, lo que está abriendo la puerta a la reactivación del crédito hipotecario y por ende el segmento residencial.
Por otro lado, en Perú, la inflación también está contenida y el Banco Central ha reducido su tasa al 4,5%, lo que impulsa la recuperación de la inversión privada, especialmente en vivienda en desarrollo. En Colombia, a pesar de que se observan señales de estabilización de la inflación, las altas tasas de interés continúan limitando el acceso al financiamiento, lo que retrasa las decisiones de inversión.
¿Ve interés en invertir en estos mercados?
En SURA Investments vemos con mucho interés la reactivación del sector inmobiliario, en donde empezamos a evidenciar una dinámica incremental en las transacciones y en los esfuerzos de levantamiento de capital de los principales gestores del mercado. De esta forma venimos trabajando en nuevas estrategias para nuestros clientes, de las cuales, puedo anticipar que en segundo semestre en Colombia estaríamos lanzando un mandato con fondeo institucional, orientado a una tesis de adquisición de activos estabilizados de oficinas, industrial, logístico y comercio.
¿Existen oportunidades de inversión en el sector inmobiliario en América Latina, y particularmente en Chile?
Sí. La reducción de la inflación y las tasas de interés en la región, especialmente en Chile, están creando un entorno más favorable para las inversiones. Con la disminución de los costos de financiamiento, se espera que aumente la demanda por activos inmobiliarios. Esto facilitará el acceso al crédito tanto para desarrolladores como para inversionistas, lo que podría traducirse en una mayor dinámica de proyectos y un incremento en la inversión directa en propiedades residenciales, comerciales e industriales.
¿Qué estrategias recomendaría a los inversionistas que buscan ingresar o mantener su portafolio en este sector?
A pesar de un entorno de tasas de interés elevadas, el mercado inmobiliario sigue ofreciendo oportunidades atractivas, especialmente para inversionistas con una visión a mediano y largo plazo, y que entienden que el sector inmobiliario tiene atributos como la protección a la inflación, los retornos estables y predecibles en algunos de sus activos. La clave es adoptar estrategias que mitiguen el impacto del costo financiero y aprovechen las tendencias estructurales, como el crecimiento en la demanda de vivienda en renta debido a cambios demográficos, el auge del comercio electrónico que impulsa la expansión de la logística, y la transformación del espacio de oficinas hacia modelos más flexibles y tecnológicos. Una recomendación central es enfocarse en activos con flujos de caja estables, predecibles y ajustados a la inflación.
La diversificación entre segmentos ha sido clave para reducir riesgos en los portafolios. ¿Qué área muestra mayor potencial en el corto y mediano plazo?
La diversificación es esencial para mejorar la resiliencia del portafolio. No solo se trata de diversificar entre tipos de activos —residencial, oficinas, industrial y logística— sino también geográficamente, priorizando mercados con políticas macroeconómicas estables, como Chile, Perú y Colombia.
En cuanto a segmentos, la vivienda en renta destaca por su potencial debido a cambios demográficos, mientras que los activos industriales siguen mostrando un fuerte crecimiento impulsado por el comercio electrónico, la expansión de cadenas de suministro y la relocalización de operaciones o áreas de producción, lo que aumenta la demanda de espacios logísticos y parques industriales. Aunque el mercado de oficinas enfrenta desafíos debido al trabajo híbrido, los espacios flexibles y tecnológicos en zonas estratégicas siguen generando oportunidades de revalorización.
¿Cómo deben enfrentar los fondos de inversión inmobiliaria la vacancia que hoy vemos en algunos de sus activos?
Es crucial que los fondos identifiquen las causas específicas de la vacancia, ya sea por ubicación, cambios en la demanda o la obsolescencia de los activos. Las oficinas obsoletas deben ser renovadas para adaptarse a nuevas necesidades de trabajo híbrido, mientras que los activos en ubicaciones con poca demanda pueden beneficiarse de estrategias de repropósito hacia vivienda, como ha sucedido en Santiago Centro.
El segmento industrial puede aprovechar el auge del comercio electrónico mediante mejoras en la infraestructura y especificaciones técnicas. Además, los fondos deben ser proactivos en la gestión comercial, con precios competitivos, incentivos temporales y contratos flexibles que faciliten la captación y retención de inquilinos. La diversificación de la base de arrendatarios también es clave para mantener un bajo riesgo y estabilidad en los ingresos.
¿Qué estrategias se deben utilizar para equilibrar las necesidades de refinanciamiento sin comprometer la rentabilidad de los fondos?
En un mercado de deuda más restrictivo, los fondos deben priorizar una gestión financiera estratégica. Una opción es optimizar la estructura de deuda existente, buscando extender plazos y flexibilizar ajustes y renegociación de tasas a medida que estas continúan bajando. Reducir los loan-to-value permitirá a los fondos mejorar sus perspectivas de reparto de dividendos a inversionistas. Aunque Chile tiene una profundidad financiera significativa, los financiadores aún no muestran el mismo apetito que en años anteriores, lo que dificulta la negociación de mejores condiciones.
¿Qué están haciendo en SURA Investments para aprovechar este momento?
En SURA Investments estamos alineados con las tendencias actuales, ofreciendo productos que combinan una diversificación que proteja el capital y genere rentas estables, para clientes de alto patrimonio y aseguradoras. Para aquellos con mayor apetito de riesgo, también estamos posicionándonos en segmentos como el desarrollo residencial y de hoteles.
Nuestra experiencia regional en gestión de activos y nuestra capacidad para anticipar cambios en el mercado nos permite capitalizar estas oportunidades, ofreciendo portafolios con rendimientos atractivos.
¿Cuál es el consejo para los inversionistas que quieren diversificar en bienes raíces, pero que aún tienen dudas?
Nuestro consejo es centrarse en una estrategia a mediano y largo plazo que priorice la diversificación de segmentos y una gestión activa a través de gestores profesionales. Esto garantizará que los inversionistas maximicen el valor de sus portafolios en un entorno que, aunque desafiante, sigue ofreciendo oportunidades atractivas.
En este ejercicio es fundamental entender el perfil de riesgo de cada cliente, balancear sus carteras adecuadamente en proporciones de mayor y menor liquidez, en el sector inmobiliario creemos que los activos inmobiliarios construidos y estabilizados son una muy buena opción en el presente ciclo, ya que son un complemento ideal para buscar la mejora del perfil de riesgo retorno, la predictibilidad de los flujos, la cobertura a la inflación y la consistencia en valorización de sus carteras con baja volatilidad.
